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Grundbuch-Lexikon: Die Grundschuld, ein Grundpfandrecht zur Sicherung von Krediten

Grundschuld im Lexikon auf grundbuch.de

Für Immobiliendarlehen verlangen Banken in der Regel Sicherheiten. Eine Möglichkeit, der Bank diese Sicherheit zu bieten, ist die Eintragung einer sogenannten Grundschuld ins Grundbuch. Die Grundschuld gehört neben der Hypothek und der Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. 

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Das Grundpfandrecht als dingliches Verwertungsrecht

Bei den Grundpfandrechten handelt es sich um dingliche Verwertungsrechte, die zur Sicherung von Krediten dienen. Dingliches Recht bedeutet dabei, dass es sich um ein Recht an einem Grundstück oder einer Immobilie handelt. Kann der Kreditnehmer sein Darlehen nicht tilgen, hat die Bank die Möglichkeit, ihr Geld im Wege einer Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zu erhalten.

Die Entstehung einer Grundschuld

Damit die Grundschuld wirksam entstehen kann, müssen sich die Bank und der Eigentümer des Grundstücks über die Bestellung der Grundschuld einigen und anschließend eine entsprechende notarielle Urkunde vorlegen sowie einen Antrag auf Eintragung in das Grundbuch beim Grundbuchamt stellen. Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich auch der Grundschuldbrief übergeben werden.

Hierbei entstehen Grundbuchkosten für die Eintragung im Grundbuch und für die notarielle Beurkundung der Grundschuld. Die Gebühren sind dabei gesetzlich vorgeschrieben und richten sich nach der Höhe der Grundschuld und gegebenenfalls des Kaufpreises sowie etwaiger weiterer Vollzugsdiensten des Notars.

Rechte des Gläubigers und des Grundstückseigentümers

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein sogenanntes beschränkt dingliches Recht. Die Verfügungsbefugnis ist demnach auf ganz bestimmte Einwirkungen begrenzt. Derjenige, zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird, kann eine Zwangsvollstreckung anstreben, sollte der Schuldner nicht vertragsgemäß tilgen. Andere Rechte an dem Grundstück stehen ihm jedoch nicht zu. So kann der Eigentümer sein Grundstück weiterhin nutzen und auch Einnahmen erzielen, beispielsweise durch Vermietung.

Auch ein Verkauf ist möglich, da die Grundschuld nicht an den Immobilieneigentümer gebunden ist, sondern nur an die Immobilie selbst. Darüber hinaus ist auch eine Gesamtgrundschuld, also eine Grundschuld auf mehrere Grundstücke, möglich. Hierbei müssen die Eigentümer nicht identisch sein, jedoch haftet jedes der belasteten Grundstücke für die gesamte Forderung.

 

Wann die Grundschuld erlischt

Grundpfandrechte erlöschen nicht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Vielmehr gehört die Grundschuld zu den sogenannten nicht akzessorischen Grundpfandrechten. Das bedeutet, dass die Grundschuld unabhängig vom Bestehen der Forderung im Grundbuch stehen kann.

Ist also ein Darlehen vollständig getilgt, kann der Eigentümer des Grundstücks entweder einen Antrag auf Löschung im Grundbuch stellen oder die Grundschuld bestehen lassen. Dies hat den Vorteil, dass die Grundschuld in der Zukunft erneut als Kreditsicherheit genutzt werden kann. Soll die Grundschuld gelöscht werden, wird eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung des Kreditgebers benötigt und die Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

Die Hypothek gehört ebenfalls zu den Grundpfandrechten, wird jedoch in der Praxis kaum noch genutzt. Grund hierfür ist die weitaus größere Flexibilität der Grundschuld. Die Hypothek kann nur zur Sicherung einer Forderung, also eines Kredites, eingesetzt werden. Ist der Kredit getilgt, kann die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld nicht weiterverwendet werden, sondern wird automatisch zu einer sogenannten Eigentümergrundschuld. Bei einer Grundschuld kann der Eigentümer diese nicht nur wieder verwenden, sondern auch gleichzeitig mehrere Forderungen absichern.

Eigentümergrundschuld und Rangverhältnis

Besteht eine Grundschuld, mit der keine Forderung abgesichert wird, handelt es sich um eine Eigentümergrundschuld. Diese entsteht durch vertragliche Vereinbarung, wenn die durch eine Grundschuld abgesicherte Forderung getilgt wird. Darüber hinaus kann sie auch durch den Eigentümer direkt bestellt werden, um eine bessere Stellung bei Banken für künftige Kredite zu erreichen. Denn der Rang einer Grundschuld im Grundbuch ist maßgeblich für ihren Wert als Kreditsicherungsmittel. Werden Rechte im Grundbuch eingetragen, stehen diese in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander. Nach diesem Verhältnis werden Gläubiger auch im Falle einer Zwangsvollstreckung ausbezahlt.


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