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Grundbuch-Lexikon: Wie Banken mit der Hypothek Kredite absichern

Die Hypothek im Lexikon auf grundbuch.de

Die Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Vergibt beispielsweise eine Bank einen Immobilienkredit an einen Kunden, so überlässt der Kunde im Gegenzug die Grundrechte der Immobilie seiner Bank. Sie dienen ihr als Sicherheit, für den Fall, dass der Kunde nicht dazu in der Lage ist, den Kredit zu tilgen. 

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Die Immobilie als Pfand für das Hypothekendarlehen

Als sogenanntes Grundpfandrechten fungiert die Immobilie als Pfand. Auf diesen Pfand kann die kreditgewährende Bank zugreifen, wenn das Darlehen nicht ordnungsgemäß getilgt wird. In diesem Fall hat die Bank die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung. Man spricht bei der Hypothek oder einer Grundschuld auch von beschränkt dinglichen Rechten, denn die Eingriffsmöglichkeit der Bank ist auf die Zwangsvollstreckung beschränkt.

Sie kann die Immobilie hingegen nicht verkaufen oder vermieten. Die Vermietung oder anderweitige Nutzung des Grundstücks obliegt weiterhin dem Eigentümer. Werden hohe Kreditsummen aufgenommen, verlangen Kreditinstitute neben einem regelmäßigen Einkommen des Kreditnehmers in der Regel auch entsprechende Sicherheiten. Bei Baufinanzierungen wird dann die Immobilie selbst durch eine Hypothek oder reine Grundschuld zur Sicherheit.

Wie eine Hypothek aufgenommen wird

Die Hypothek entsteht durch die Einigung zwischen dem dem Hypothekenschuldner und dem Hypothekengläubiger, dem sogenannten Hypothekar, und der anschließenden Eintragung in das Grundbuch. Bindend ist die Hypothek erst nach Eintragung in das Grundbuch beziehungsweise im Falle einer vorangegangenen notariellen Beurkundung. Bei einer Briefhypothek ist zusätzlich auch der Hypothekenbrief zu übergeben. 

Zudem ist eine Hypothek immer akzessorisch, das heißt abhängig von der zu sichernden Forderung. Sie entsteht also auch nur dann, wenn eine Geldforderung besteht. Wurde das Darlehen vollständig getilgt, kann die Hypothek nicht fortbestehen. Sie fällt als Eigentümergrundschuld an den Eigentümer zurück. Kommt es zur Zwangsvollstreckung, erlischt die Hypothek ebenfalls mit Befriedigung der Gläubigerforderung. 

Die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Bei beiden handelt es sich um beschränkt dingliche Rechte, jedoch weist die Grundschuld einige Vorteile gegenüber der Hypothek auf. So ist die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch, also nicht abhängig vom Bestehen der Geldforderung. Eine Grundschuld kann so beispielsweise auch nach Tilgung eines Darlehens als Eigentümergrundschuld bestehen bleiben und für die Absicherung künftiger Kredite eingesetzt werden.

Darüber hinaus kann der Eigentümer eines Grundstücks eine Grundschuld auch zur Absicherung mehrerer Geldforderungen verwenden. Anders ist dies bei der Hypothek: Sie bietet diese Flexibilität nicht und dient nur zur Absicherung einer bestimmten Forderung. Aus diesem Grund das Hypothekendarlehen seltener von Kreditinstituten eingesetzt. Es kommt eher in Konstellationen zum Einsatz, in denen eine solche Verknüpfung gerade gewünscht ist, wie beispielsweise zur Sicherung von Ansprüchen unter Privatpersonen.

Vorteile eines Hypothekendarlehens

Baufinanzierungen werden zumeist durch Grundpfandrechte abgesichert. Häufig sind bei immobiliengesicherten Darlehen bis zu 60 oder sogar 80 Prozent des Beleihungswertes fremdfinanzierbar. Ein durch eine Hypothek abgesichertes Annuitätendarlehen ermöglicht häufig besonders schnell und günstig den Traum vom Eigenheim – unabhängig davon, ob der Kauf einer Immobilie oder ein Neubau angestrebt wird.


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