Immobilienbewertung: Was ist Ihr Haus wert?

Was ist eine Immobilienbewertung und wie hilft sie mir?

Mit einer Immobilienbewertung können Sie Ihren Hauswert berechnen lassen. Sie erhalten also eine realistische Einschätzung darüber, was Ihr Eigenheim wert ist. Dies ist besonders wichtig bei einem Verkauf der Immobilie. Aber auch wenn Sie beispielsweise eine Gebäudeversicherung abschließen möchten oder planen, Ihre Immobilie zu vererben, ist eine Immobilienbewertung sinnvoll.

Um den Wert Ihres Hauses richtig schätzen zu können, sind verschiedene Parameter wichtig. Dazu gehören vor allem die Lage, das Baujahr, die Größe sowie der aktuelle Zustand der Immobilie. Aus all diesen und weiteren Faktoren wird der Wert Ihres Eigenheims errechnet. Sie erhalten damit einen ungefähren Schätzwert zu Ihrer Immobilie, an dem Sie sich beispielsweise bei einem Verkauf orientieren können.
 

Welche Möglichkeiten zur Immobilienbewertung gibt es?

Möchten Sie Ihr Haus schätzen lassen, stehen Ihnen 3 Möglichkeiten zur Verfügung:

• Mit Hilfe einer Online-Immobilienbewertung
• Durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung (Gutachter)
• Durch den Makler

Wie eine Immobilienbewertung mit einer dieser 3 Möglichkeiten funktioniert, erfahren Sie im Folgenden:

Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?

Bei einer Immobilienbewertung über einen Online-Rechner erhalten Sie einen ersten Schätzwert zu Ihrer Immobilie. Er kann Ihnen eine Orientierungshilfe sein, um ungefähr zu wissen, in welcher Preisspanne sich Ihre Immobilie bewegt. Dabei werden Immobilien in gleicher Lage und mit ungefähr gleicher Ausstattung miteinander verglichen. Für eine detaillierte Einschätzung braucht es allerdings noch weitere Kriterien wie beispielsweise die aktuellen Energiekosten und die ausführlichen Ausstattungsmerkmale der Immobilie. Einen präzisen Immobilienwert erhalten Sie daher nur mit einer Vor-Ort-Begehung, die durch einen Makler oder einen Gutachter erfolgt.

Wann sollte ein Gutachter die Immobilie bewerten?

Neben der Möglichkeit, eine Hausbewertung online durchzuführen, kann auch ein Gutachter zur Immobilienbewertung herangezogen werden. Dieser schaut sich Ihre Immobilie genau an und erstellt Ihnen dann entweder ein Kurzgutachten, das durch eine vorherige Hausbegehung genau auf Ihr Haus zugeschnitten ist, oder ein ausführliches und rechtssicheres Wertgutachten, das auch vor Gericht verwendet werden kann. Beide Varianten sind kostenpflichtig, das Honorar wird hierbei nach Aufwand des Gutachtens und dem Marktwert der Immobilie berechnet. Auch der Zeitaufwand ist zu berücksichtigen: Bis zur Erstellung eines Wertgutachtens können schon mal vier bis acht Wochen vergehen.

Was unterscheidet ein Wertgutachten von der Immobilienbewertung online?

Ein Wertgutachten unterscheidet sich von einer Immobilienbewertung, die online durchgeführt wird, vor allem in vier Punkten: den Kosten, dem Zeitaufwand, der Genauigkeit des Ergebnisses und der Rechtssicherheit.

Wann eignet sich ein Wertgutachten mehr als eine kostenlose Immobilienbewertung?

Soll das Gutachten vor Gericht verwendet werden, sollten Sie ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellen lassen. Denn dieser ist dann für den Inhalt und die Richtigkeit der Angaben in der Hausbewertung verantwortlich.

Honorarpflichtige Gutachter gehen deshalb bei ihrer Schätzung sehr genau vor. Oft vermessen sie sogar die Flächen der Immobilie und des Grundstücks selbst, um sicher über die Größe zu sein.  Zudem prüft der Sachverständige für Immobilienbewertung beim örtlichen Gutachterausschuss, welche Preise vergleichbare Immobilien beim Verkauf tatsächlich erzielt haben.

Im Falle von Grundstücken wirft der Gutachter außerdem einen Blick in das Baulastenverzeichnis, um zu sehen, ob Baulasten oder Baugenehmigungen vorliegen. All diese Daten fasst der Gutachter in seiner Immobilienbewertung nachvollziehbar zusammen.

Wann lohnt sich eine Immobilienbewertung durch einen Makler?

Eine Immobilienbewertung durch einen Makler unterstützt Sie, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und den Hauswert berechnen möchten. Der Makler kennt durch seine täglichen Berührungspunkte wie kaum ein anderer den Immobilienmarkt und kann dank seiner Erfahrungen eine Immobilie objektiv bewerten. Eine realistische Berechnung des Hauswertes wiederum gibt Ihnen die Sicherheit, Ihr Haus nicht zu günstig zu verkaufen.

Viele Makler bieten eine Immobilienbewertung kostenlos an, sofern Sie den anschließenden Verkauf über diesen durchführen. Damit fallen für Sie dann nur die obligatorischen Maklergebühren für den Hausverkauf an. 

Kann ich meine Immobilie nicht einfach selbst bewerten?

Grundsätzlich können Sie auch selbst eine Immobilienbewertung durchführen und so einen groben Schätzwert zu erhalten. Schließlich wissen Sie, welchen Kaufpreis Sie einmal gezahlt haben und welche Renovierungs- und Modernisierungskosten in der Zwischenzeit angefallen sind. Allerdings ist dies auch mit erheblichen Aufwand verbunden.

So müssen Sie recherchieren, was ähnliche Häuser derzeit kosten und diese Preise auf Ihre Immobilie anpassen. Zudem brauchen Sie Erfahrung, um eine optimale Einschätzung von Angebot und Nachfrage vorzunehmen. Die meisten Immobilienbesitzer sind aber mit der aktuellen Marksituation nicht vertraut, so dass eine realistische Hauswertschätzung fast unmöglich ist. Nicht zu unterschätzen ist auch Ihr emotionaler Bezug zur Immobilie – viele Hausbesitzer setzen deshalb den Hauswert zu hoch an und erschweren damit den Verkaufsprozess. Eine professionelle Immobilienbewertung ist deshalb empfehlenswert.

Ist der Hauswert der Preis, den ich für meine Immobilie auf dem Markt bekomme?

Nicht immer ist der Immobilienwert auch genau der Preis, den Sie bei einem Verkauf bekommen. Bei einer Hauswertberechnung wird der Verkehrswert bestimmt, also dass was Ihre Immobilie objektiv wert ist. Ob Sie diesen Preis dann auch erhalten, hängt vor allem von der aktuellen Situation am Immobilienmarkt ab: Wie hoch ist aktuell das Angebot an gleichwertigen Immobilien und wie groß ist die Nachfrage danach? Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt auch diese Komponente und bezieht sie in die Berechnung mit ein. So erhalten Sie einen Hauswert, der zum einen realistisch ist und zum anderen einen optimalen Verkaufsprozess unterstützt.

Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?

Die Grundlage einer Immobilienbewertung bildet vor allem die Lage Ihrer Immobilie. Insgesamt fließen folgende Punkte in die Immobilienbewertung mit ein:

• Die Lage der Immobilie: Liegt die Immobilie zentrumsnah und verkehrsgünstig? Wie weit ist es zum Arzt, zur Schule oder zum Einkaufen? Je besser die Lage Ihrer Immobilie ist, desto mehr steigen Ihre Chancen auf einen guten Verkaufspreis.
• Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt: Die Region, in der die Immobilie steht, wirkt sich signifikant auf den Immobilienpreis aus. So können Sie beispielsweise für eine Immobilie in der Großstadt meist höhere Preise erzielen als in ländlichen Regionen.
• Die Nutzungsart der Immobilie: Handelt es sich um ein Eigenheim oder eine Wohnung? Oder wird die Immobilie gewerblich genutzt?
• Das Alter und der Sanierungsstand des Gebäudes: Je neuer das Gebäude ist, desto mehr steigt der Hauswert. Einen positiven Einfluss hat auch eine erfolgte energetische Sanierung.
• Die Größe der nutzbaren Wohnfläche: Die Quadratmeterpreise unterscheiden sich regional und wirken sich deshalb unterschiedlich stark auf die Immobilienbewertung aus.
• Die Energieeffizienz: Wie dicht sind die Fenster? Welche Heizung wurde im Haus verbaut? Kann die Immobilie einen geringen Energiebedarf aufweisen, beeinflusst dies die Hausbewertung positiv. 
• Die Ausstattung: Kann die Immobilie mit Ausstattungsmerkmalen punkten, die über die durchschnittliche Ausstattung hinausgehen? Dazu zählen beispielsweise ein Innen-Swimmingpool, eine Sauna oder ein Wintergarten.
• Die Außenanlage: Eine Terrasse, ein Außen-Swimmingpool und ein gut gepflegter Garten können den Hauswert steigern.
• Nebenanlagen: Eine Garage, ein Carport oder ein Gartenhäuschen wirken sich positiv in der Hausbewertung aus.

Welche Kosten entstehen bei einer Immobilienbewertung?

Je nachdem, ob Ihnen ein ungefährer Schätzwert für Ihre Hausbewertung ausreicht oder ob Sie ein umfangreiches oder sogar rechtsicheres Gutachten brauchen, fallen dementsprechende Kosten an. Denn dann haben Sie die Wahl, ob Sie Ihre Immobilienbewertung online durchführen möchten oder lieber einen Makler oder sogar einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, sprich einen Immobiliengutachter, beauftragen. Wie hoch die Kosten in den einzelnen Fällen sind, sehen Sie in unserem Überblick:

• Hauswert-Rechner online: Eine Immobilienbewertung über ein Online-Tool ist in den meisten Fällen kostenlos. Sie erhalten lediglich eine Preisspanne über den Wert Ihres Haus. 
• Immobiliengutachter: Ein präzises und individuelles Ergebnis erhalten Sie durch einen Gutachter. Für eine Hausbewertung, die durch so einen Sachverständigen für Immobilienbewertung erfolgt, wird ein Honorar berechnet. Das liegt vor allem darin begründet, dass der Gutachter eine Hausbesichtigung vornimmt und so Details entdeckt, die Sie selbst wahrscheinlich gar nicht erkennen würden.
  
  Die Kosten für ein Kurzgutachten betragen je nach Stundenaufwand ab 500 Euro aufwärts. Ein ausführliches und rechtssicheres Gutachten wird nach der Gebührenordnung und dem Verkehrswert der Immobilie abgerechnet. Hier können schon mal bis zu 2000 Euro fällig werden.
• Makler: Lassen Sie Ihre Immobilie durch einen Makler bewerten, hängt der Kosteneinsatz von der Vereinbarung mit dem Makler ab. Einige Makler bieten die Immobilienbewertung kostenlos an, machen die Immobilienbewertung aber oft von einem anschließenden Auftrag zur Vermarktung Ihres Hauses abhängig. Andere wiederum verlangen ein Honorar. Dieses ist zwar günstiger als das eines Gutachters, kann aber auch 500 Euro und mehr kosten.

In unserer Übersicht sehen Sie noch einmal auf einem Blick, welche Kosten bei einer Immobilienbewertung anfallen können:

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, ist eine Hausbewertung besonders wichtig. Zum einen, um einen realistischen Verkaufspreis zu bestimmen und zum anderen, um eine Grundlage für die Verkaufsverhandlungen zu haben. Schließlich möchten Sie auch sichergehen, dass Sie Ihr Eigenheim nicht unter Wert verkaufen. Ein zu hoch angesetzter Preis kann wiederum mögliche Interessenten abschrecken. Eine Immobilienbewertung gibt Ihnen Gewissheit über den Wert Ihres Hauses und Sicherheit bei den Preisverhandlungen.

Es gibt jedoch noch viele andere Situationen, in denen es sinnvoll sein kann, den Hauswert zu berechnen. Wir stellen Ihnen diese noch einmal in einer Übersicht dar:

• Kauf einer Immobilie: Planen Sie einen Immobilienkauf, hilft Ihnen eine Immobilienbewertung herauszufinden, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist.

• Erbfall: Oft wissen die Erben nicht, was die Immobilie wert ist. Eine Immobilienbewertung ist deshalb nahezu unumgänglich. Zum einen, um bei einem Verkauf den passenden Preis aufzurufen, und zum anderen, um eventuell andere Erben auszahlen zu können.

• Scheidung: Trennt sich ein Paar, das eine gemeinsame Immobilie besitzt, muss diese aufgeteilt und oft auch verkauft werden. Der Wert der Immobilie spielt bei der Ermittlung des Zugewinns eine entscheidende Rolle.
• Nach einer Modernisierung: Haben Sie Ihre Immobilie modernisiert, steigt diese in den meisten Fällen im Wert. Damit Sie wissen, wie hoch der Immobilienwert nun ist, können Sie Ihr Haus neu schätzen lassen.
• Wohngebäudeversicherung: Um Ihren Beitrag zur Wohngebäudeversicherung zu berechnen, braucht die Versicherung den möglichst genauen Immobilienwert. Schätzen Sie diesen nämlich zu hoch ein, müssen Sie unter Umständen mehr zahlen als angemessen. Andersherum erhalten Sie bei einem zu niedrigen Schätzwert geringere Versicherungsleistungen.
• Schenkung: Bei der Schenkung einer Immobilie können Sie von Steuerfreibeträgen profitieren. Diese orientieren sich am aktuellen Marktwert der Immobilie.
• Insolvenz: Eine Immobilie ist ein wesentlicher Bestandteil des Vermögens und damit pfändbar. Der Wert des Eigenheims ist deshalb wichtig für die Abwicklung des Insolvenzverfahrens.

Welche Verfahren werden bei der Immobilienbewertung angewandt?

Die Art des angewendeten Verfahrens beim Gutachten hängt vor allem von der Art der Immobilie ab. So wird der Wert einer Gewerbeimmobilie anders ermittelt als der eines Einfamilienhauses. Die häufigsten drei Verfahren zur Immobilienbewertung sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Oft wenden Sachverständige für Immobilienbewertung auch zwei Verfahren für ein Objekt an, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erzielen.

• Das Vergleichswertverfahren

  Das Vergleichswertverfahren ist für die meisten Privatleute wohl das relevanteste Verfahren, denn es ermittelt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Gebäuden im gleichen Zustand und in gleicher Lage. Beim Vergleichswertverfahren wird der sogenannte Verkehrs- oder Marktwert ermittelt. Das ist der Preis, den das Haus auf dem Markt erzielen kann.

  Auch bei der Bewertung von Grundstücken kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks ermittelt, also der Wert, den ein Grundstück wegen seiner Größe, seiner Lage, seines Zuschnitts und anderer Faktoren hat.

• Das Sachwertverfahren

  Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung kommt zum Einsatz, wenn es keine anderen Gebäude gibt, die sich mit der Immobilie vergleichen lassen. Um trotzdem einen Hauswert ermitteln zu können, wird deshalb eine Berechnung erstellt, die diverse Faktoren berücksichtigt. So wird zunächst die Immobilienbewertung unabhängig vom Bodenwert des Grundstücks vorgenommen, das heißt: Der Grundstückswert wird getrennt vom Gebäudewert ermittelt.

  Bei der Begutachtung des Hauses spielen Faktoren wie die Bausubstanz, der allgemeine Zustand von Dach, Heizung, Leitungen etc., die Art des Daches, das Vorhandensein eines Kellers und die Art und der Zustand von Außenanlagen wie etwa einer Garage eine Rolle.

  Anhand all dieser Eigenschaften werden die sogenannten Gebäudeherstellungskosten festgestellt. Davon wird noch der Faktor Alterswertminderung abgezogen, da die Immobilie mit der Zeit an Wert verliert. Zum so ermittelten Gebäudesachwert wird der Bodenwert addiert. Dieser Wert wird anschließend noch marktbereinigt. Das bedeutet, dass der Hauswert abhängig vom Standort nach oben oder unten angepasst wird, denn ein und dieselbe Immobilie ist auf dem Land weniger wert als in der Stadt, wo die Preise insgesamt höher sind. Das Ergebnis dieser komplexen Berechnung im Sachwertverfahren ist schließlich der finale Sachwert.

• Das Ertragswertverfahren

  Dieses Verfahren zur Wertermittlung wird angewendet, wenn es bei der entsprechenden Immobilie nicht um die Eigennutzung geht, sondern um ein Investment. Das wäre zum Beispiel bei der Vermietung von Objekten mit mehr als drei Wohnungen der Fall oder bei Gewerbeflächen, Hotels, Krankenhäusern und Ähnlichem. Das Verfahren ermittelt den Ertragswert einer Immobilie, also wie viel Gewinn der Besitzer mit dem entsprechenden Objekt zum Beispiel durch Mieteinnahmen erzielen kann.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Ihr Ziel ist es, den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen. Dies erreichen Sie vor allem durch werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen. Wir zeigen Ihnen, was Sie für die positive Wertentwicklung Ihrer Immobilie tun können.

Werterhaltung:

1. Instandhalten: Funktionen erhalten und Mängeln vorbeugen
2. Renovieren: kleine Schönheitsreparaturen durchführen
3. Sanieren: größere Mängel beseitigen

Wertsteigerung:

1. Modernisieren: Die Immobilie oder einzelne Räume den aktuellen Standards anpassen, z.B. Bäder modernisieren, Maßnahmen zur Barrierefreiheit durchführen
2. Energieeffizienz steigern: Hier kann durch den Einbau moderner, energiesparender Heizungsanlagen sowie die Dämmung der Fassende eine erhebliche Wertsteigerung Ihrer Immobilie erreicht werden.
3. Wohnfläche vergrößern: Beispielsweise durch den Ausbau den Dachgeschosses
4. Außenanlagen pflegen: Ein gepflegter Garten macht einen guten ersten Eindruck bei einem potenziellen Käufer.